Afra Nur BIYIK Kiracı Tahliyesi: Yasal Sebepler ve İzlenecek Yol
Afra Nur BIYIK Afra Nur BIYIK Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından özel olarak korunur. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplere dayanabilir. Usule uyulmadan açılan tahliye davaları esasa girilmeden reddedilir; bu nedenle sürelerin ve şekil şartlarının doğru izlenmesi belirleyicidir. Denizli'de tahliye talepleri, dayanılan sebebe göre ya sulh hukuk mahkemesinde ya da icra dairesi aracılığıyla yürütülür.
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun bildirimi izleyen bir ay içinde açılmalıdır.
Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa tahliye istenebilir. Basit boya-badana gibi işler bu kapsamda değildir.
Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek ve altı ay sonra dava açmak suretiyle tahliye isteyebilir. Dilerse sözleşme süresinin sonunda da dava açabilir.
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması hâlinde, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması şarttır; sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler geçersizdir.
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin olması ve haklı olması gerekir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, otuz günlük süre vererek ödeme yapılmasını isteyebilir. Süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilebilir ve icra yoluyla tahliye istenebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa tahliye istenebilir.
Tahliye davalarında en sık yapılan hata, süreye uyulmamasıdır. Kanunun öngördüğü bildirim ve dava süreleri hak düşürücüdür; bir ayın kaçırılması, haklı bir sebebin bulunmasına rağmen davanın reddine yol açar.
Afra Nur BIYIK
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiraya verene tanınmış istisnai bir haktır ve sürelerin titizlikle hesaplanmasını gerektirir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmaz da yeni hâliyle üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; eski kiracının öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Tahliye ile birlikte gündeme gelen bir diğer konu kira artışıdır. Artış oranının nasıl belirleneceğine ilişkin ayrıntılar için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tahliye için izlenecek yol, dayanılan sebebe göre değişir:
Görevli mahkeme kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; bu aşama tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimde bulunarak otuz günlük süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye istenebilir.
İcra yoluyla takipte, ödeme emrine karşı kiracının itiraz süresi ve ödeme süresi ayrı ayrı işler. Kiracı borcu öderse takip sona erer; ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır.
Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından en pratik yollardan biridir ancak katı şartlara tabidir:
Taahhütteki tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır; bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
Kiracı, tahliye talebine karşı şu savunmaları ileri sürebilir:
Tahliye kararı verilse dahi kiracının bazı hakları korunur. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir. Yeniden inşa hâlinde ise eski kiracının, yeni hâliyle taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır.
Ayrıca kiracının depozito alacağı, sözleşme sona erdiğinde iade edilmelidir. Kiraya veren, kiralananda oluşan olağan kullanım dışı hasarları bu bedelden karşılayabilir; olağan yıpranma bedeli kiracıdan istenemez.
Tahliye talepleriyle kira artışı uyuşmazlıkları uygulamada iç içe geçer. Kiracı yasal artışı ödemeyi reddederse temerrüt gündeme gelir. Bu nedenle artış oranının doğru hesaplanması önemlidir; ayrıntılar için kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımızı inceleyebilirsiniz.
Denizli'de kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde ise Denizli icra daireleri aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatılabilir; bu yol daha hızlı ilerler.
Denizli'de kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tahliye davası açmadan önce Denizli'de görev yapan arabulucular listesinden görevlendirme yapılması ve sürecin tamamlanması gerekir.
Merkezefendi ve Pamukkale'deki konut ve işyerlerinin yanı sıra, Çivril, Tavas, Acıpayam, Sarayköy ve Buldan gibi ilçelerdeki taşınmazlar için dava ilgili ilçe mahkemesinde açılır. Denizli'de özellikle üniversite çevresindeki öğrenci konutlarında ve sanayi bölgesindeki işyeri kiralarında tahliye uyuşmazlıkları yoğunlaşmaktadır.
Tahliye davalarında en sık yapılan hata süreye uyulmamasıdır. Kanunun öngördüğü bildirim ve dava süreleri hak düşürücüdür; Denizli'de bir ayın kaçırılması, haklı bir sebep bulunmasına rağmen davanın reddine yol açar.
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.
Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiracı tarafından bizzat verilmiş olması ve konutun teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılmaktadır.
Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebileceğinden, hak kaybı yaşamamak için sürecinizi bir avukatla değerlendirmeniz önerilir.
Tahliye davaları ve kira uyuşmazlıklarında usule uygun ilerlemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
