Afra Nur BIYIK Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Afra Nur BIYIK Afra Nur BIYIK Tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının resmî göstergesidir. Ancak tapuda görünen durum her zaman gerçeği yansıtmaz. Kaydın hukuka aykırı biçimde oluştuğu hâllerde açılan dava, tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu dava ile mevcut kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenir. Denizli'de tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereken kesin yetkili davalardandır.
Uygulamada en sık karşılaşılan sebeptir. Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış olarak gösterir. Bu durumda görünürdeki satış işlemi muvazaa nedeniyle, gizli bağış işlemi ise resmî şekil şartına uyulmadığı için geçersizdir.
Mahkeme, mal kaçırma iradesinin bulunup bulunmadığını şu ölçütlerle değerlendirir: tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, alıcının ödeme gücü, mirasbırakanın taşınmazı kullanmaya devam edip etmediği, tarafların sosyal ve ekonomik durumu, aile içi ilişkiler ve yerel örf.
Vekilin, vekâletnamedeki yetkiyi vekil edenin menfaatine aykırı biçimde kullanarak taşınmazı kendisine veya yakınına devretmesi hâlinde tapu iptali istenebilir. Vekil, vekâlet ilişkisinin doğası gereği vekil edenin yararına hareket etmek zorundadır.
Devir işlemi sırasında malikin ayırt etme gücünden yoksun olması hâlinde işlem geçersizdir. Yaşlılık, demans, ağır hastalık veya alkol-madde etkisi bu kapsamda değerlendirilebilir. İspatı için sağlık kayıtları incelenir ve Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alınır.
Malikin aldatılarak veya korkutularak devre razı edilmesi hâlinde irade sakatlığı vardır. Bu hâllerde durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde işlemin iptali istenmelidir.
Dava açılmadan önce tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep etmek çoğu zaman belirleyicidir. Aksi hâlde taşınmaz yargılama sürerken iyiniyetli üçüncü kişilere devredilebilir ve kazanılan dava fiilen sonuçsuz kalabilir.
Afra Nur BIYIK
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; taraflar aksini kararlaştıramaz. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse, her biri için kendi bulunduğu yerde dava açılması gerekir.
Taşınmaz dava dışı bir kişiye devredilmişse, bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı belirleyicidir. Tapu kaydına güvenerek ve durumu bilmeden taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca korunur. Ancak alıcının önceki hukuka aykırılığı bildiği ya da bilebilecek durumda olduğu ispatlanırsa iyiniyet iddiası dinlenmez.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir; mirasçılar her zaman dava açabilir. Buna karşılık hile ve korkutmaya dayanan taleplerde bir yıllık süre, ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan taleplerde ise sözleşmeye ilişkin genel zamanaşımı süreleri uygulanır.
Davanın kime yöneltileceği, sonucu doğrudan etkiler. Dava, tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz birden fazla el değiştirmişse, sonraki tüm malikler davaya dâhil edilmelidir; aksi hâlde verilecek karar tapuya işlenemez.
Muris muvazaası iddiasına dayalı davalarda, saklı paylı olsun olmasın tüm mirasçılar dava açabilir. Ancak her mirasçı yalnızca kendi payı oranında talepte bulunabilir; diğer mirasçılar adına tescil istenemez.
Tapu iptali davaları uzun sürebilir. Bu süre içinde taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde, kazanılan dava fiilen sonuçsuz kalabilir; çünkü tapu kaydına güvenerek edinen iyiniyetli kişinin kazanımı korunur.
Bu riski önlemek için dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilmelidir. Şerh konulduktan sonra taşınmazı edinen kişi, davayı bilerek edinmiş sayılır ve iyiniyet iddiasında bulunamaz. Mahkeme, tedbir için teminat isteyebilir.
Yargılamada toplanan başlıca deliller şunlardır:
Muris muvazaasında mahkeme, mirasbırakanın gerçek iradesini araştırır. Satış bedelinin gerçek değerin çok altında olması, alıcının ödeme gücünün bulunmaması ve mirasbırakanın taşınmazı ölümüne kadar kullanmaya devam etmesi, mal kaçırma iradesinin güçlü göstergeleridir.
Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş ve tapu iptali artık mümkün değilse, dava tümüyle boşa çıkmaz. Bu hâlde tazminat talebi gündeme gelir. Bu nedenle davanın terditli olarak açılması yerinde olur: "öncelikle tapu iptali ve tescile, bu mümkün olmazsa taşınmazın bedelinin tazminine" biçiminde.
Bedel, karar tarihindeki gerçek değer üzerinden hesaplanır.
Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulamaz. Rıza alınmadan yapılan devir hâlinde, diğer eş tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Bu korumanın etkin olabilmesi için tapu kaydına aile konutu şerhi konulması önemlidir. Şerh bulunmasa dahi, alıcının taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği ispatlanırsa iyiniyet iddiası dinlenmez.
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın değeri üzerinden nispi harca tabidir. Dava değeri yüksek olduğunda başlangıçta ödenecek harç da yüksek olur. Ayrıca keşif, bilirkişi ve tanık giderleri eklenir. Bu nedenle dava açmadan önce delil durumunun değerlendirilmesi, gereksiz gider yapılmasını önler.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Denizli sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmak zorundadır; taraflar aksini kararlaştıramaz.
Denizli'de en sık karşılaşılan dava sebebi muris muvazaasıdır. Mirasbırakanın sağlığında tarla, bağ, zeytinlik veya konutunu çocuklarından birine satış göstererek devretmesi, diğer mirasçılar tarafından mal kaçırma iddiasıyla dava konusu edilmektedir. Denizli ve ilçelerinde tarımsal taşınmazların aile içi devri yaygın olduğundan bu uyuşmazlık türü sıkça gündeme gelir.
Yargılamada Denizli Tapu Müdürlüğü kayıtları, resmî akit tabloları, tarafların banka hareketleri ve vergi kayıtları incelenir; taşınmazın gerçek değerinin tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Yerel örf araştırması da değerlendirmenin parçasıdır.
Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilmelidir. Aksi hâlde taşınmaz yargılama sürerken iyiniyetli üçüncü kişilere devredilebilir ve Denizli'de kazanılan dava fiilen sonuçsuz kalabilir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak hile ve korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanan taleplerde durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre uygulanır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir; dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taraflar aksini kararlaştıramaz.
Mirasbırakanın mal kaçırma iradesi; satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, alıcının ödeme gücünün bulunmaması, mirasbırakanın taşınmazı kullanmaya devam etmesi, aile içi ilişkiler ve tanık beyanları gibi ölçütlerle değerlendirilir.
Evet. Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilebilir. Bu talep, davanın sonucunun etkisiz kalmaması bakımından genellikle dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülür.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebileceğinden, hak kaybı yaşamamak için sürecinizi bir avukatla değerlendirmeniz önerilir.
Tapu iptali, tescil ve el atmanın önlenmesi davalarında haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
